Chủ đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê đang đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt và giá thuê sụt giảm.
Giữa lúc thông tin về giá văn phòng cho thuê tụt dốc không phanh thì đơn vị tiếp thị tòa tháp BID Tower là CB Richard Ellis lại công bố mức giá cho thuê tới 70 USD/m2/tháng, chưa kể phí dịch vụ. Thậm chí, đại diện của CB Richard Ellis còn tự tin tuyên bố, hiện tại họ có một hàng dài danh sách các khách hàng muốn thuê và họ sẽ cho thuê hết diện tích của cao ốc này tại thời điểm khai trương vào tháng 9 năm nay.
TP HCM: Giá lao dốc
Hiện nay, một số công ty muốn mở rộng văn phòng tại Hà Nội khó có thể tìm kiếm được văn phòng loại A có diện tích lớn để thuê và phải chấp nhận giá thuê cao nếu như vẫn muốn ở lại trung tâm thành phố. Các công ty ở TPHCM đang có nhiều lựa chọn hơn, do sự ra đời của các cao ốc loại A mới như Centec và Asiana Plaza và các cao ốc như Sailing Tower, Havana và Centre Point có chất lượng gần tương đương với loại A. Chủ các cao ốc đang hoạt động đã chịu sức ép lớn khi trong 5 tháng qua, các cao ốc mới hoặc chuẩn bị khai trương giảm giá chào thuê tới 30%. Sự giảm giá của nhiều cao ốc mới khiến cho giá chào thuê của các cao ốc loại A trong quý 1 năm nay đã giảm bình quân 14,3%, loại B 28,2% và loại C 24,5% so với một năm trước đây. Giá chào thuê bình quân của quý 1 năm nay đang đứng ở mức 60 USD/m2 (loại A), 28 USD (loại B) và 20 USD (loại C).
|
Phải rất linh hoạt thì mới giữ chân hoặc thu hút được thêm khách thuê |
Nhưng đà giảm giá vẫn chưa dừng hẳn do các công ty tiếp tục cắt giảm chi phí, thu hẹp hoạt động trong lúc nguồn cung văn phòng tăng mạnh. Dự kiến, TPHCM sẽ có thêm 228.000m2 văn phòng loại A và B đi vào hoạt động trong năm nay, tăng 49% so với tổng diện tích tính đến cuối năm ngoái. Với nguồn cung lớn như vậy, CB Richard Ellis dự báo, giá chào thuê văn phòng loại A đến cuối năm nay sẽ rớt thê thảm, xuống còn 30 - 60 USD/m2, loại B còn 18 - 25 USD và loại C chỉ còn 8 - 12 USD. Nhận định này gần như trùng khớp với dự đoán của ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Cushman & Wakefield, đưa ra hồi cuối năm ngoái.
Hà Nội: Giá khỏe, nhưng được bao lâu?
Như đã nói ở phần đầu bài viết, CB Richard Ellis vẫn có thể “kiêu”, xuất phát từ tình hình hoạt động rất tốt của các cao ốc hạng A tại Hà Nội. Theo ông John Gallader - Phó giám đốc CB Richard Ellis, mặc dù kinh tế khó khăn, các công ty cắt giảm chi phí văn phòng, nhưng các cao ốc hạng A ở khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm hầu như không còn chỗ trống. Giá chào thuê của các cao ốc loại A cũng đang đứng ở mức cao, trung bình 52,5 USD/m2/tháng, giảm khoảng 2% so với cuối năm ngoái. Giá chào thuê của các cao ốc hạng B cũng chỉ giảm 3%, trung bình đạt 33,75 USD/m2/tháng. “Khi nhìn vào những số liệu này, tôi có thể thấy nguồn cung cao ốc loại A vẫn hạn chế trong khi nhu cầu vẫn có. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã khiến nhiều văn phòng đại diện đóng cửa, nhưng cũng có nhiều công ty muốn mở rộng hoạt động và các tòa nhà xung quanh hồ Hoàn Kiếm hiện nay không còn nhiều chỗ trống cho họ mở thêm văn phòng”, ông Gallander khẳng định.
Tuy nhiên, ông Brett Ashton - Tổng giám đốc Công ty tư vấn Savills, nhận định, thị trường Hà Nội sẽ không thể cưỡng lại đà giảm giá chung giữa lúc suy thoái kinh tế và nguồn cung văn phòng tăng lên. Một nhà tư vấn bất động sản nhận xét, dù thị trường văn phòng hạng A vẫn hạn chế về nguồn cung nhưng BIDV Tower cũng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cho thuê với giá chào 70 USD/m2, do vấp phải sự cạnh tranh của cao ốc Capital Tower sắp hoàn thành và một số cao ốc mới như CDC, CEO Tower chuẩn bị đi vào hoạt động.
Về phần mình, Công ty CB Richard Ellis cũng thừa nhận rằng, giá chào thuê trung bình của thị trường văn phòng Hà Nội sẽ giảm dần vào cuối năm do có thêm 140.000m2 văn phòng mới đi vào hoạt động và nhu cầu yếu dần. Khoảng cách giữa giá chào thuê và giá thực thuê cũng rộng dần vì chủ đầu tư cao ốc sẽ phải tìm mọi cách giữ và hút khách thuê bằng cách giảm giá thực thuê thấp hơn nhiều so với giá chào thuê.
Ông Robert MacDonald, Trưởng bộ phận tư vấn khách thuê của Savills, khuyên các công ty nên tận dụng cơ hội hiếm có này để xem xét lại chi phí hoạt động, đánh giá lại nhu cầu thuê văn phòng trong tương lai và nắm bắt tường tận thông tin về thị trường để nâng cao vị thế của mình trong việc đàm phán thuê văn phòng. “Rõ ràng, những khách hàng có hợp đồng hết hạn hoặc đến thời hạn xem xét giá thuê trong vòng 18 tháng tới sẽ có lợi rất lớn vì họ có thế mạnh trong đàm phán với các chủ cao ốc hiện tại hoặc tương lai”, ông MacDonald nhận định.
Tất nhiên, không phải công ty nào cũng muốn di chuyển văn phòng vì việc di chuyển rất tốn kém: chi phí trang bị lại một văn phòng có thể lên đến 3 - 4 USD/m2. Nhưng với mức giá văn phòng giảm đến mức hấp dẫn, giúp tiết kiệm khoản chi phí lớn thì các doanh nghiệp sẽ không ngần ngại chuyển, vì chi phí văn phòng thường là khoản chi lớn thứ hai sau tiền lương. Một số công ty sẽ tranh thủ cơ hội này để “nâng cấp” văn phòng lên cao ốc chất lượng cao hơn mà giá thuê lại bằng hoặc thậm chí thấp hơn với mức họ đang trả. Một số công ty sẽ chuyển từ các tòa nhà hạng B sang các tòa nhà hạng A chất lượng cao.
Sức ép lên các ông chủ
Xu hướng dịch chuyển của khách thuê và nguồn cung dồi dào sẽ càng làm cho các chủ cao ốc đau đầu hơn. Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CB Richard Ellis, ví “khách thuê tìm mặt bằng như đi dạo siêu thị, một khi rời tòa nhà là họ đi luôn”. Trong bối cảnh giá thuê không còn là vũ khí cạnh tranh lợi hại vì các cao ốc đua nhau giảm giá thì chủ các cao ốc phải rất linh hoạt mới giữ hoặc thu hút được khách thuê về với mình. Bên cạnh yếu tố giá, chủ các cao ốc có thể dùng đến các “chiêu” khác như nâng cấp dịch vụ phục vụ, hỗ trợ khách thuê hoàn thiện nội thất mặt bằng, các điều khoản hợp đồng linh hoạt, giảm giá sử dụng các dịch vụ tiện ích, miễn thu phí dịch vụ hoặc thậm chí miễn phí tiền thuê trong một thời gian nào đó.
Sự cạnh tranh trên thị trường cao ốc cho thuê sẽ ngày càng gay gắt và mỗi chủ đầu tư sẽ phải vận dụng mọi vũ khí cạnh tranh để thu hút và giữ khách hàng. Những dự án chuẩn bị ra mắt thị trường như BIDV Tower sẽ đối mặt với sự cạnh tranh quyết liệt từ các cao ốc đang và sẽ hoạt động, nhưng ông Nguyễn Trung Hiếu, Chủ tịch Hội đồng quản trị BIDV Tower, tỏ ra tự tin về sức cạnh tranh của cao ốc này vì bên cạnh là tiêu chuẩn của một tòa tháp hạng A, BIDV Tower còn là tòa tháp thông minh đầu tiên của Hà Nội. Nhưng các ông chủ cao ốc khác cũng sẽ trở nên “thông minh hơn” để tìm ra những chiêu thức cạnh tranh với BIDV Tower nhằm giữ chân và thu hút thêm khách thuê.
Giang Sơn