Bộ Xây dựng vừa đề xuất chính sách xây dựng 92.000 căn hộ với giá siêu rẻ, chỉ từ 5-7 triệu đồng/m2. Mới nghe thật thú vị song nhiều doanh nghiệp cho rằng, rất khó có thể thực hiện được ý tưởng này.
Chỉ 5 triệu đồng 1m2 nhà!
Vài năm gần đây, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội, kể cả chung cư cũ leo thang liên tục và luôn đứng ở mức cao. Trong bối cảnh giá căn hộ cao như vậy, Bộ Xây dựng vừa đưa ra đề xuất đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp hơn nhiều so với mức thực tế để cung cấp cho các đối tượng thu nhập thấp, có nhu cầu cao về chỗ ở. Bộ Xây dựng “định nghĩa”, nhà giá thấp là loại nhà căn hộ chung cư, có diện tích vừa và nhỏ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp, có diện tích nhỏ hơn 70 m2/căn hộ.
Các dự án nhà ở giá thấp sẽ do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán với giá đảm bảo kinh doanh theo hình thức trả tiền một lần, trả chậm hoặc trả dần. Giá bán do doanh nghiệp quyết định, nhưng phải được cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở thẩm định. Đặc biệt, dự kiến, giá tối đa sẽ không vượt quá 7 triệu đồng/m2 sàn. Theo lập luận của Bộ Xây dựng, có thể “kéo” giá nhà xuống khi Nhà nước dành nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng. Đó là các hỗ trợ về đất đai, kiến trúc - quy hoạch, thuế, tín dụng đầu tư... Nếu được áp dụng đồng bộ các cơ chế ưu đãi, thậm chí, giá thành 1m2 sàn nhà ở sẽ chỉ còn khoảng 5 - 6 triệu đồng. Khi đó, giá thành bình quân 1 căn hộ 50m2 chỉ còn 250 - 300 triệu đồng!
Nói dễ, làm khó
|
Thời gian thu hồi vốn trong các dự án nhà ở giá thấp phải từ 15-20 năm, thậm chí lâu hơn |
Dự báo về khả năng phát triển nhà ở giá thấp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết, dự kiến, trong giai đoạn 2009 - 2015, sẽ huy động khoảng 23.400 tỷ đồng từ các chủ đầu tư thuộc các thành phần kinh tế để xây dựng khoảng 92.000 căn nhà ở giá thấp, tương đương khoảng 4,79 triệu m2 sàn. Ngay trong giai đoạn 2009 - 2010, sẽ đầu tư chừng 6.000 tỷ đồng để xây dựng 24.000 căn, xấp xỉ 1,2 triệu m2. Để thực hiện mục tiêu này, Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng trực tiếp chỉ đạo, hướng dẫn một số địa phương trọng điểm (Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai) đầu tư xây dựng một số dự án nhà ở giá thấp ngay trong năm 2009. Đồng thời, Bộ kiến nghị Chính phủ xem xét, ban hành một số cơ chế khuyến khích, ưu đãi về đầu tư phát triển nhà ở giá thấp để các địa phương, doanh nghiệp có cơ sở tham gia đầu tư...
Trong lúc thị trường căn hộ giá cao đã gần tới điểm bão hòa ở các đô thị lớn, ý tưởng mới mẻ của Bộ Xây dựng đã mang lại nhiều hy vọng cho giới đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng như rất nhiều người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, trao đổi về đề xuất này, một số doanh nghiệp bất động sản đang có kế hoạch xây dựng nhà ở bình dân trong năm 2009 cho biết, không dễ để có những căn hộ với giá 250 triệu đồng.
Ngay cả chính sách hỗ trợ lãi suất cho các chủ đầu tư tham gia các dự án nhà giá thấp cũng chưa thực sự “kích thích” được doanh nghiệp. Ông Nguyễn Đức Sơn - Giám đốc Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội băn khoăn: “Hết thời gian hỗ trợ vốn, doanh nghiệp biết làm thế nào, bởi vì thời gian thu hồi vốn trong các dự án nhà ở giá thấp phải từ 15 - 20 năm, thậm chí lâu hơn”. Ông Sơn thẳng thắn: “Tham gia xây dựng nhà xã hội là bỏ tiền chẵn đổi lấy tiền lẻ nên độ rủi ro rất cao”. Cũng với tâm sự ấy, ông Trần Minh Quý - Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty đầu tư phát triển hạ tầng (UDIC) cho rằng, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ có thể được đầu tư bởi nguồn vốn ngân sách, bởi với một cơ chế quản lý khai thác nhà ở xã hội chưa rõ ràng thì không có bất kỳ động lực nào có thể kéo các doanh nghiệp tham gia thị trường này. Bên cạnh những ưu đãi của Nhà nước, để có được sản phẩm giá hạ, giá nguyên vật liệu đầu vào phải rất ổn định, đứng ở mức thấp trong suốt khoảng thời gian triển khai dự án. Đây là điều không đơn giản trong bối cảnh thị trường thế giới biến động khó lường như hiện nay.
Chờ chính sách đất thay đổi
Nhiều doanh nghiệp cho rằng, để có thể kéo giá nhà xuống mức có thể chấp nhận được, chính sách tài chính đất đai đóng vai trò quan trọng số một bởi tiền sử dụng đất hiện đang chiếm tỷ trọng chi phí cao nhất của một dự án. Nếu được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở giá thấp, doanh nghiệp sẽ giảm được chi phí đầu tư đáng kể. Ngoài ra, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp, cần ưu tiên đặc biệt đối với chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng. Chẳng hạn, đối với nhà cao cấp, mật độ xây dựng là 20% thì nhà diện tích nhỏ nên điều chỉnh mật độ 25-30%... Những "rào cản" này, các nhà hoạch định chính sách đã không ít lần đưa ra bàn thảo để dỡ bỏ, song, từ chính sách tới thực tiễn luôn có một khoảng cách nhất định, chưa kể tới sự mâu thuẫn đáng kể giữa các văn bản pháp quy về đất đai, đầu tư, quy hoạch xây dựng. Khi triển khai các dự án nhà ở, các doanh nghiệp vẫn liên tục “va chạm” với những “rào cản” này và liên tiếp thất bại khi quy định ở văn bản này cho phép, còn quy định tại văn bản kia lại nói không!
Bình luận về ý tưởng đầu tư xây dựng hàng loạt nhà “siêu rẻ”, ông Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính Đại học quốc gia Hà Nội, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, vấn đề cốt lõi để giải quyết nhà ở cho những người thu nhập thấp là nâng “cầu”, bao gồm cả nhu cầu cải thiện chỗ ở và khả năng tài chính. Nhưng các chính sách đề xuất hiện mới chỉ tập trung vào hỗ trợ chủ đầu tư, chưa có cơ chế hỗ trợ tài chính hiệu quả cho người mua nhà. Ông Võ gợi ý: “Nếu các ngân hàng chỉ tung ra các chương trình cho vay mua nhà thì đó không phải là cơ chế tốt. Kinh nghiệm các nước là phải có các quỹ tiết kiệm, người dân gửi vào đó một khoản tiền bằng 20-30% giá trị căn nhà sẽ được quỹ bảo lãnh mua nhà. Như vậy, sẽ tránh được rủi ro cho doanh nghiệp, tạo ra động lực khuyến khích doanh nghiệp tham gia thị trường”.
Phương Mai