Lợi nhuận quý 1 chỉ hoàn thành 5,9% kế hoạch cả năm nhưng Cty có thể hoàn thành chỉ tiêu đề ra cho năm nay do việc bán hàng của dự án Trạm Trôi, một dự án then chốt của Cty cổ phần nhà Từ Liêm ( mã cổ phiếu - NTL) hiện đang có những tiến triển rất tốt xét trên cả phương diện số lượng bán ra cũng như những bước tiến trong giá cả.
Với tốc độ triển khai dự án khá ấn tượng và thông tin tài chính ổn định, chúng tôi hiện khá quan tâm đến cổ phiếu này. NTL được quản lý tốt và tập trung vào một dự án trọng yếu. HSC ước tính sơ bộ EPS năm 2009 là 6.561 đồng, và P/E dự đoán là 9,14 lần. NTL hiện được giao dịch ở mức P/B quá khứ 3,84 lần.
Sức khỏe nội tại
CTCP Nhà Từ Liêm có vốn điều lệ 164 tỷ đồng với số lượng cổ phiếu đang lưu hành là 16.316.660 đồng. Dựa trên EPS dự báo của HSC là 6.561 đồng, P/E dự đoán sẽ ở mức 9,14 lần và P/B quá khứ là 3,84 lần.
Trong quý 1/2009, doanh thu thuần đạt 19,84 tỷ đồng (tăng 211,1% so với cùng kỳ năm trước). Sự tăng trưởng đáng kể này có được nhờ doanh thu từ các dự án bất động sản. Trong quý này, doanh thu bán nhà chiếm đến 73% tổng doanh thu, đạt 14,55 tỷ đồng trong khi một năm trước, doanh thu có được chủ yếu từ hoạt động xây lắp. NTL đã ghi nhận một phần doanh thu còn lại của dự án No9B1 vào quý 1 này. Sự đóng góp to lớn của hoạt động kinh doanh nhà đã giúp chi phí giá vốn tăng chậm hơn so với doanh thu, ở mức 89,2% từ 6,01 tỷ đồng lên 11,36 tỷ đồng.
Do đó, lợi nhuận gộp đạt 8,48 tỷ đồng, tăng 22 lần so với những gì NTL đạt được trong quý 1, năm 2008. Lợi suất gộp ở mức 42,7% so với con số khiêm tốn 5,8% của quý 1/2008 và 35% của cả năm trước.
Thu nhập tài chính là 639 triệu đồng (giảm 30,1% so với cùng kỳ năm trước) nhưng con số này không có nhiều tác động đến lợi nhuận cuối cùng. Và trong quý 1 năm nay, NTL cũng đã không phản ánh bất cứ chi phí tài chính nào. Không giống như các Cty bất động sản khác, NTL gộp chi phí bán hàng vào chi phí quản lý chung. Trong quý này, Cty đã chi 2,08 tỷ đồng chi phí quản lý chung, tăng 179,2% so với quý 1/2008. Chi phí này tăng theo sự tăng trưởng của doanh thu bán hàng. Tóm lại, lợi nhuận trước thuế đạt 7,04 tỷ đồng (cao hơn 14 lần so với 470 triệu đồng được báo cáo cùng kỳ năm 2008), dẫn đến lợi suất trước thuế 35,5% so với mức 7,4% trong quý 1 năm trước.
Năm nay, NTL chịu thuế suất DN mới 25%. Sau khi giảm trừ thuế thu nhập, lợi nhuận ròng trong quý 1 đạt 5,28 tỷ đồng (tăng 1.205,3% so với quý 1/2008) và lợi suất ròng là 26,6% so với mức 6,3% cùng kỳ năm trước.
Tính đến 31/3/2009, Cty có khoản dư tiền mặt 120,34 tỷ đồng (tăng 37,4% so với hồi đầu năm). Khoản tiền có thêm là do khách hàng trả tiền trước của dự án Trạm Trôi. Một điều đáng ghi nhận là NTL thường có lượng hàng tồn kho lớn so với các Cty bất động sản khác. Trong quý 1, hàng tồn kho có giá trị 685 tỷ đồng, tăng 4,6% so với đầu năm. Nguyên nhân là do Cty thường phản ánh các dự án đang trong quá trình xây dựng vào hạng mục này trong khi các Cty khác thì ghi nhận chúng vào mục xây dựng cơ bản dở dang, một phần của tài sản cố định.
So sánh NTL với một số cổ phiếu cùng ngành
Danh mục đầu tư cổ phiếu dài hạn của NTL chỉ bao gồm một cổ phiếu là SJS. Cty đã mua 200.000 cổ phần vào thời điểm Sudico IPO ở mức giá khoảng 250.000 đồng. Tính đến cuối năm ngoái, Cty đã trích lập dự phòng 40 tỷ đồng (cho mức giá 54.000 đồng), làm giảm giá trị đầu tư xuống 10,8 tỷ đồng. SJS đang được giao dịch xoay quanh mức 90.000 đồng. Do đó, NTL có thể ghi nhận lãi ít nhất 10 tỷ đồng cho khoản đầu tư này trong năm nay.
Đến cuối quý 1, giá trị khoản vay ngắn hạn là 60 tỷ đồng (giảm 40% so với đầu năm). NTL không có khoản vay dài hạn nào do các dự án của họ được tài trợ chủ yếu nhờ sự đóng góp của cổ đông và các khoản trả trước của khách hàng. Nhờ đó, tính thanh khoản ở mức cao với hệ số thanh toán hiện hành 1,29 lần. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu là 3,1 lần, chủ yếu là do các khoản trả trước của khách hàng lớn, thường chiếm đến 50% tổng nợ ngắn hạn.
NTL đang làm chủ đầu tư của một số dự án có nhiều triển vọng. Tuy nhiên, Cty sẽ chỉ tập trung vào dự án Trạm Trôi trong năm nay do những điều kiện khá thuận lợi của dự án, kế đến là dự án Dịch Vọng. Chúng tôi cho rằng doanh thu trong tương lai sẽ có được chủ yếu nhờ 2 dự án này.
|
Dựa trên EPS dự báo của HSC là 6.561 đồng, P/E dự đoán sẽ ở mức 9,14 lần và P/B quá khứ là 3,84 lần. |
Dịch Vọng có diện tích 22.5 ha. Phần thấp tầng gồm nhà liền kề và biệt thự đã được triển khai xong và hạch toán hết trong các năm trước. Trên phần đất còn lại, Cty đang cho xây dựng các tòa nhà chung cư cao tầng gồm No9B1, No9B2, No10 và No11. No9B1 và Bo9B2 hiện đang trong quá trình xây dựng và đã bán hết cho khách hàng. 60% của No9B1 và 30% của No9B2 đã được phản ánh năm ngoái. Theo kế hoạch, các căn hộ của No9B1 sẽ được bàn giao cho khách hàng và phần doanh thu còn lại của tòa nhà vào khoảng 120 tỷ đồng sẽ được hạch toán năm nay. Còn phần còn lại của No9B2 sẽ được giữ lại cho năm 2010.
No10 bao gồm các tòa nhà 32-47 tầng, chiều cao chính xác vẫn chưa được quyết định. No10 sẽ bao gồm 2 tòa nhà A và B trên tổng diện tích 5.265 m2. No11 cũng gồm 2 tòa No11A và No11B với chiều cao 32 tầng trên diện tích 4.641 m2. No10 và No11 sẽ lần lượt được xây dựng vào cuối năm nay và năm 2011. Dự kiến thời gian 2 năm để hoàn thành.
Trạm Trôi trong khi đó lại có diện tích 164 ha. Phần cơ sở hạ tầng đã được hoàn thành nhưng đường nội bộ đang được triển khai. Năm 2008, Cty đã bán thành công 25.000 m2 nhà liền kề và biệt thự với giá trung bình là 12-13 triệu đồng/m2, với tổng doanh thu 300 tỷ đồng trong đó 100 tỷ đồng đã được thanh toán. Và NTL gần đây đã bán thêm được 18.000 m2 với giá trung bình 15-16 triệu đồng/m2. Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại, Cty đã bán được 43.000 m2 trong đó 12.000 m2 là nhà liền kế và phần còn lại là đất biệt thự. Cho giai đoạn đầu, khách hàng sẽ phải đặt cọc 543 tỷ đồng và họ đã trả 200 tỷ đồng. NTL có thể ghi nhận khoản doanh thu này trong năm 2009.
Triển vọng và dự báo cho năm 2009
Dựa trên doanh thu 120 tỷ đồng còn lại của No9B1, khoản thanh toán 200 tỷ đồng của dự án Trạm Trôi cùng với thu nhập từ hoạt động xây lắp, HSC ước tính doanh thu năm 2009 có thể lên đến 460 tỷ đồng (tăng 23,9%). Tuy nhiên, chúng tôi cảm thấy lợi nhuận gộp có thể cải thiện thêm 36,5% lên 177,33 tỷ đồng nhờ sự tăng giá đất ở phía Tây của Hà Nội trong thời gian gần đây. Nhờ vậy, lợi suất gộp có thể tăng từ 35% năm 2008 lên 38,6% năm nay.
HSC dự báo thu nhập tài chính giảm xuống 25 tỷ đồng từ 40 tỷ đồng năm ngoái nhờ các khoản trả trước của khách hàng giúp Cty giảm các khoản vay ngắn hạn. Thêm vào đó, chúng tôi cũng kỳ vọng khoản dự phòng cổ phiếu đầu tư sẽ được ghi nhận lại và cải thiện phần nào lợi nhuận. Do đó, lợi nhuận trước thuế sẽ đạt 143,5 tỷ đồng (tăng 81,5%) và lợi suất trước thuế là 31,2%, cải thiện đáng kể so với 21,3% năm 2008. Với thuế suất thu nhập DN mới 25%, lợi nhuận ròng kỳ vọng là 107,6 tỷ đồng (tăng 74,1%) và lợi suất ròng sẽ tăng vọt lên 23,4% từ mức 16,6% năm trước. Và kết quả là EPS được dự báo 6.561 đồng.
Trước đây, NTL dự kiến sẽ tăng gấp đôi vốn điều lệ 164 tỷ đồng hiện nay. Nhưng hiện chúng tôi được biết, Cty sẽ không phát hành cổ phiếu ít nhất là trong 2 năm tới do các khoản trả trước của khách hàng đủ mạnh để hỗ trợ cho các dự án đang triển khai. Chúng tôi định giá cổ phiếu này ở mức P/E dự phóng 8 lần, khá hợp lý theo quan điểm của chúng tôi. NTL được giao dịch ở mức 2,55 lần giá trị sổ sách.
Cty CPCK TP Hồ Chí Minh (HSC)