Cao ốc căn hộ Botanic Towers: Chủ đầu tư đánh lận... hợp đồng

Hàng loạt hộ dân trong Cao ốc căn hộ Botanic Towers đang xúc tiến nhờ luật sư bảo vệ quyền lợi cũng như chuẩn bị khởi kiện chủ đầu tư là Cty Phú Hưng Gia (PHG) ra tòa. Vì sao ?

Tọa lạc tại 312 Nguyễn Thượng Hiền, phường 5, quận Phú Nhuận TP HCM, tòa nhà Botanic Towers là cao ốc căn hộ do Cty PHG làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai xây dựng cuối năm 2005 và đưa vào sử dụng hai năm sau đó. Cho đến nay –giữa năm 2009, chủ đầu tư đã bán gần hết các căn hộ trong tòa nhà cho người dân. Tuy thời gian khai thác chưa dài nhưng chuyện lùm xùm đã bắt đầu nảy sinh từ cách đây hơn một năm. Nguyên nhân vụ việc có nhiều song chủ yếu liên quan đến một điều khoản được các hộ phản ánh là do PHG lập lờ “cài” vào hợp đồng mua bán nhằm chiếm đoạt tài sản chung trong nhà chung cư, làm tài sản riêng của mình.

Trong quá trình mua bán, mọi khách hàng sau khi đặt cọc và trả tiền đợt một, khách đều được ký Hợp đồng “Hứa mua hứa bán căn hộ với Cty PHG”. Hợp đồng “Hứa mua hứa bán” này có đính kèm “Quy chế cao ốc  Botanic Towers” với nội dung phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định 08/QĐ-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 28/5/2008 trong đó ghi rõ: “Tài sản chung” là các phần của Khu căn hộ thuộc Cao ốc Botanic, không phải là các căn hộ hoặc khu vực phòng riêng, bao gồm khu đất mà Khu căn hộ tọa lạc và Khu đất hoặc tài sản khác được sử dụng chung hoặc cho lợi ích chung của các đồng chủ sở hữu.

Tuy nhiên, sau khi vào ở trong căn hộ được một năm, cuối tháng 5/2008, các khách hàng đã được yêu cầu ký  hợp đồng mua bán, lý do chủ đầu tư giải thích là “để hợp thức hóa chủ quyền nhà”. Nhiều hộ dân ở đây khẳng định rằng nhân viên bộ phận bán hàng của PHG “nói” cứ yên tâm ký  hợp đồng mua bán mới bởi vì không có gì thay đổi so với hợp đồng “Hứa mua hứa bán” trước đây. Rất nhiều khách hàng tin tưởng vào lời nói ấy nên đã ký Hợp đồng mua bán do PHG soạn sẵn. Kỳ thực Hợp đồng mua bán có “xuất hiện” thêm một điều khoản mới 7.1.3 quy định “Ngoại trừ phần diện tích sảnh thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên A –tức PHG”.

Điều đáng nói ở đây, điều 7.1.3 mà PHG “cài” vào lại “bất nhất” với hợp  đồng “Hứa mua hứa bán” PHG đã ký với khách hàng “Danh mục duy tu,  bảo dưỡng, bảo trì đối với hệ thống kết cấu hạ tầng cơ sở sử dụng cho cả Cao ốc: … Các hệ thống khu vực công cộng khác: mảng công viên cây xanh, hồ bơi, sân chơi thiếu nhi, cổng ra vào, tầng hầm, đường nội bộ…” trích trang 9, phụ lục 02, và điều 7.1.3 hoàn toàn trái ngược với Quyết định 08/QĐ – BXD.

Nếu thực thi điều khoản 7.1.3, ngoài nhà ở và lối đi, tất cả mọi quyền lợi liên quan đến tiện ích chung khác của các hộ vốn đã được tính vào giá thành mua căn hộ bao gồm tầng hầm nơi để xe, siêu thị... nghiễm nhiên bị tước bỏ. Một hệ quả nữa từ điều khoản 7.1.3 là tạo thế “hợp pháp” cho chủ đầu tư sử dụng và sinh lời từ tài sản của các hộ dân, đặc biệt là tầng hầm nơi để xe. Hiện nay, PHG thu lợi hàng tỷ đồng mỗi năm từ tiền giữ xe, trong khi lẽ ra số tiền đó phải thuộc về Ban Quản lý chung cư, giúp giảm nhẹ phần đóng góp của các hộ dân, vì theo Quyết định 08/2008QĐ – BXD thì “Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư”.

Tìm hiểu vấn đề này, chúng tôi được biết, khi triển khai ký hợp đồng mua bán, PGH đã “xé lẻ” bằng cách cho nhân viên điện thoại gọi từng hộ tới ký hợp đồng với lý lẽ: “Ông, bà tới ký ngay để tuần sau làm chủ quyền nhà, mọi người ký hết rồi” và hầu hết mọi người ai cũng “vội vàng” ký ngay. Tuy nhiên, một số ít khách hàng có kinh nghiệm giao dịch nhà đất “phát hiện” điều mới 7.1.3 và phản ứng thì được PHG “cho” loại bỏ điều khoản ấy ra khỏi hợp đồng, điển hình cho trường hợp “may mắn” là vợ chồng anh Trần Đình Tuấn và chị Trần Ngọc Tuyết ở phòng A1101 không có điều 7.1.3 trong hợp đồng mua bán. Vì thế, hiện nay, cùng trong một tòa nhà, cùng một quy chế sử dụng, cùng một mức giá mua, mà PHG (bên bán) lại có “hai loại” hợp đồng mua bán ?

Đến khi biết có điều khoản 7.1.3, những người lỡ ký hợp đồng mua bán đã phản ứng bằng cách yêu cầu chủ đầu tư phải bỏ điều khoản 7.1.3 ra khỏi hợp đồng mua bán thì họ mới chịu ký nhận trước Công chứng theo luật định. Lập luận của các hộ dân lỡ ký lại hợp đồng mua bán cho rằng PHG (bên bán) đã không tôn trọng hợp đồng “Hứa mua hứa bán”, không ngay tình, kiến tạo hoàn cảnh ký giao kết không minh bạch và người mua đã không minh mẫn (không biết có điều khoản 7.1.3) khi ký hợp vào hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn.

Theo một thẩm phán TAND, về nguyên tắc, các bên có quyền thỏa thuận với nhau khi giao kết hợp đồng. Nhưng các thỏa thuận đó phải phù hợp với quy định của pháp luật  hiện hành mới được pháp luật thừa nhận.

Minh Quang