“Ấm” văn phòng, đìu hiu căn hộ

“Trái với lo lắng của hầu hết mọi người hồi kết thúc quý 1 về kinh tế vĩ mô và những ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, quý 2 chứng kiến một bức tranh khá triển vọng. Cùng với những tín hiệu tích cực của nền kinh tế, Savills ghi nhận một thị trường bất động sản với nhiều vận động trong quý vừa qua. Có lẽ quý II là một giai đoạn đáng nhớ vì những biến động đáng chú ý nhất đã kịp được thị trường điều chỉnh vào cuối quý”.

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội quý 2 ổn định hơn so với quý 1/2010

Savills cũng cho rằng, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội ổn định hơn so với quý 1/2010. Công suất thuê trung bình đạt kết quả tốt hơn, vượt qua ngưỡng công suất thuê thấp của quý 3/2009 trong suốt thời kỳ kinh tế suy giảm. Công suất thuê trung bình đạt 86,7%, tăng nhẹ 2% so với quý 1/2010. Giá thuê giảm khoảng 4% so với quý trước.

Nhu cầu về diện tích văn phòng đang tăng dần. Đối với nhu cầu về diện tích văn phòng quy mô lớn khoảng 500-1.000 m2 tăng 3% so với quý trước.

Theo nhận định của Savills, trong 4 năm tới, khoảng 1,8 triệu mét vuông diện tích văn phòng từ 130 dự án sẽ có mặt trên thị trường. Phần lớn diện tích văn phòng này tập trung tại các quận ngoài trung tâm thành phố. Tình trạng dư cung văn phòng sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường văn phòng trong những năm tới. Các tòa nhà văn phòng cao cấp sẽ xuất hiện ở khu vực phía Tây Hà Nội, điều này sẽ tăng mức độ cạnh tranh về giá thuê giữa các quận phía Tây và khu vực trung tâm thành phố cũng như các quận xung quanh.

Giá thuê dự báo sẽ giữ mức ổn định đối với các tòa nhà văn phòng ở khu vực trung tâm thành phố trong các quý còn lại năm 2010. Áp lực cạnh tranh lớn hơn về giá thuê dự báo sẽ xuất hiện tại khu vực phía Tây Hà Nội do lượng cung mới lớn dự kiến sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2010. Nhu cầu về diện tích văn phòng sẽ phục hồi và tăng nhẹ trong những tháng còn lại của năm 2010.

Đìu hiu căn hộ

Trong khi đó giá chào bán tại thị trường thứ cấp trung bình ở tất cả các quận/ huyện đều không giảm so với quý 1/2010. Giá chào thứ cấp trung bình của Hoàn Kiếm và Tây Hồ hầu như không giảm so với quý trước. Tuy nhiên, giá chào thứ cấp bình quân của tất cả các quận/ huyện khác đều tăng.

Đối với nguồn cầu, các nhà đầu tư đã và đang tạo nên một nguồn cầu đáng kể cho thị trường căn hộ để bán, khi bất động sản hiện đang được coi là một kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn, đặc biệt là sau khi đóng cửa tất cả các sàn vàng vào cuối tháng 3/2010.

Theo ước tính củaSavills, thị trường sơ cấp quý 3/2010 có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ 5 dự án. Quý 4 năm nay ước tính sẽ có thêm 1.500 căn hộ từ 9 dự án. Ngoài ra, 26 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ. Bên cạnh đó, một lượng căn hộ nhất định từ các dự án riêng lẻ khác và các khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường trong tương lai. Việc hạn chế xây dựng và quỹ đất hạn hẹp ở trung tâm thành phố đã hạn chế nguồn cung, dẫn đến nhu cầu cao về căn hộ ở khu vực này.

Cũng không khả quan là mấy so với căn hộ để bán, căn hộ dịch vụ cũng chỉ tăng nhỏ giọt,so với cùng kỳ năm ngoái thì tổng cung của quý này tăng 10%, tương đương với hơn 160 căn hộ dịch vụ.

Cụ thể, công suất thuê bình quân tăng nhẹ 1% so với quý 1/2010 và 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Thêm vào đó, giá thuê bình quân không thay đổi so với quý 1/2010. Giá thuê giảm khoảng 2,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung mới từ Hà Nội Club (căn hộ dịch vụ hạng A) dường như không ảnh hưởng tới công suất của toàn thị trường. Công suất luôn đạt trên 90% kể từ quý 4/2009, điều này cho thấy nguồn cung tích cực của mảng thị trường này. Có thể mức giảm nhẹ về giá từ quý 3/2009 đã có tác động tốt trong việc thu hút khách thuê.

Báo cáo của Savills cũng cho biết, đối với khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài nên nguồn cầu của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ phần lớn đến từ các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ nước ngoài và các công ty nước ngoài. Savills dự báo, nhu cầu về căn hộ dịch vụ có thể sẽ tăng và tạo ra những chuyển biến tích cực đối với phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ vì đây là loại hình nhà ở ưa thích hơn của người nước ngoài.

Cuối tháng 5/2010, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Việt Nam chỉ đạt khoảng 7,5 tỷ đô (tương đương với 77% so với cùng kỳ năm 2009). Vốn đưa vào thực hiện là 4,5 tỷ đô, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này hứa hẹn xu hướng tăng đối với nguồn cầu căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung mới ước tính khoảng 1.690 căn hộ trong 4 năm tới, trong đó 35% thuộc huyện Từ Liêm. Dự kiến không có nguồn cung mới trong quý 3/2010. Tuy nhiên, có khoảng 84 căn hộ thuộc khu vực Từ Liêm có thể gia nhập quý 4/2010.

Do rơi vào mùa thấp điểm nên kết quả hoạt động của thị trường khách sạn Hà Nội bị sụt giảm so với quý trước. Doanh thu trên mỗi phòng của toàn bộ thị trường đạt gần 50 USD trong quý 2/2010, giảm 7% so với quý 1/2010. Doanh thu trên mỗi phòng của khối khách sạn 4 sao đã sụt giảm ở mức lớn nhất là 16%, theo sau là khối khách sạn 5 sao và 3 sao với mức sụt giảm lần lượt là 5% và 4%.

Công suất thuê phòng bình quân của toàn bộ thị trường đạt 57% trong quý 2/2010, giảm 3% so với quý trước và tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê phòng trung bình của các khách sạn từ 3 đến 5 sao giảm 2,3% so với quý trước và 9,5% so với cùng kì năm ngoái, đạt trên 86 USD/ đêm. 

Thị trường bán lẻ cũng chỉ tăng nhẹ trong quý 2/2010 với công suất thuê trung bình của toàn thị trường bán lẻ đạt khoảng 95%, tăng 3% so với qúy 1/2010. Tuy nhiên, những rủi ro tiềm ẩn như lạm phát cao, thậm hụt thương mại và chính sách thắt chặt tiền tệ nửa cuối năm 2010 có thể ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của thị trường bán lẻ Hà Nội khi người tiêu dùng bắt đầu cân nhắc hơn với các khoản chi tiêu.

Hồ Hường