Bộ Xây dựng vừa hoàn tất dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 71 quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở. Theo đó mỗi cá nhân, hộ gia đình chỉ được mua 1 căn hộ đối với dự án mà mình góp vốn.
Mỗi cá nhân, hộ gia đình chỉ được mua 1 căn hộ đối với dự án
Một số nội dung tại Điều 7 của dự thảo quy định: mỗi hộ gia đình, cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác với chủ đầu tư khi dự án chưa xây xong móng thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư). Chủ đầu tư phải có văn bản gửi kèm danh sách các đối tượng được phân chia nhà ở cho Sở xây dựng.
Tại dự thảo còn quy định khi góp vốn, bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân khác. Trong trường hợp người phân chia nhà ở đã chết thì người được thừa kế hợp pháp phải gửi bản sao giấy chứng tử kèm theo di chúc hợp pháp cho chủ đầu tư để ký lại hợp đồng với người được thừa kế. Đồng thời, chủ đầu tư phải có văn bản ghi rõ đối tượng được phân chia nhà ở gửi lại Sở Xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn vượt quá giá trị số lượng nhà ở được phân chia thì số tiền vượt quá sẽ được phân chia bằng lợi nhuận.
Khoản 6 Điều 63 của Nghị định 71 quy định, đối với loại hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền khi nhà ở đã được xây dựng xong.
Trên thực tế, trước những thay đổi từ Nghị định, một số phòng công chứng đã chuyển sang cho phép công chứng ủy quyền trong hợp đồng góp vốn quyền trong phạm vi người được ủy quyền có thể làm các thủ tục hành chính, song không có quyền định đoạt tài sản. Về mặt pháp lý thì việc công chứng này sẽ không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn. Nhiều chuyên gia nhận định, việc này sẽ hạn chế các nhà đầu tư ngắn hạn chủ yếu hưởng các khoản chênh lệch từ giao dịch chuyển nhượng sang tên hợp đồng thông qua ủy quyền công chứng.
Ngoài ra, việc thắt chặt chuyển nhượng trong giai đoạn góp vốn cũng được thể hiện tại Điều 60 của Nghị định. Theo đó, đối với tối đa 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở, loại nhà ở kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia lên Sở Xây dựng.
Nhiều DN kinh doanh bất động sản cho rằng nếu một số quy định trong thông tư này đưa ra áp dụng thì thị trường bất động sản có nguy cơ “đóng băng”.
Nguyễn Ngọc