Thứ Sáu, 12/08/2011 - 06:11

Quy hoạch sử dụng đất đô thị : Một mối tạo minh bạch

Hiện nay, quy hoạch đất đô thị tại các thành phố lớn như HN, TP HCM đã và đang đặt ra bài toán khó cho các nhà hoạch định chính sách là phải làm sao đảm bảo được việc khai thác giá trị đất đai minh bạch, thuyết phục và sòng phẳng. Một trong những lời giải cho yêu cầu đó là thống nhất trong phân cấp quản lý quy hoạch đất đô thị.
 

Mô hình quy hoạch Hà Nội vừa được phê duyệt

Để xây dựng thành công sự nghiệp CNH - HĐH đất nước không thể không quan tâm tới công tác phát triển và quản lý đô thị, trong đó, có yêu cầu cơ bản về quản lý sử dụng đất. Phải đến năm 1993 mới đề cập đến đất đô thị, tiếp đó là Nghị định 60/CP, 88/CP ban hành 1994 làm rõ hơn các quy định về đất đô thị, Luật đất đai 2003 và các lần sửa đổi bổ sung tiếp đó mới có một số điều cụ thể về đất đô thị.

Nhiều lo ngại

Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, việc ổn định thị trường BĐS, ngoài mục tiêu đạt được ổn định kinh tế vĩ mô, nhà nước thường có lãi bởi bán hàng lúc giá cao và mua hàng lúc giá thấp. Thế nhưng, ở nước ta lại đang tồn tại một thực tế là khi thị trường thiếu hàng, giá tăng, nhà nước không điều tiết được quỹ đất, quỹ nhà để tung ra điều tiết thị trường. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, nhà nước cũng chưa chủ động tung tiền ra mua hàng (hạ tầng, công trình công cộng, nhà ở xã hội) để kích cầu thị trường. Vì không chủ động những diến biến của thị trường, cũng như đưa ra các chiến lược dài hạn nên mới xảy ra tình trạng có đô thị thừa hàng hóa BĐS, nhưng nơi khác lại thiếu trầm trọng.

Căn nguyên ở đây là do công cụ quy hoạch không được các cơ quan quản lý nhà nước sử dụng hiệu quả để làm tăng giá trị sử dụng đất, chủ động điều tiết thị trường. Tại nhiều đô thị, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan nhà nước và một bộ phận nhân dân. Đơn cử như tình trạng cấp phép tràn lan cho các dự án khu vực Hà Tây cũ là một ví dụ.

Tại mỗi khu công trình hay cụm công trình, thậm chí khu đô thị mới đều có các con số kinh tế đi kèm đảm bảo cho mức đầu tư và tỉ lệ lợi nhuận. Thế nhưng, ở nước ta có một vấn đề lớn là trong quản lý đô thị, việc những khu phát triển mới sẽ đem lại thu nhập và đòi hỏi chi phí như thế nào, có tương xứng không đối với chính quyền đô thị, các nhóm dân cư và DN lại không được đưa ra bàn thảo nhiều. Đồng thời, việc phân bổ chi phí qua thuế sử dụng đất, thuế gia tăng giá trị do quy hoạch và đầu tư công đem lại hiện còn mập mờ, thiếu tính toán minh bạch và thuyết phục để chỉ rõ những yếu tố lợi ích sòng phẳng để đánh thuế, phí khác lên một hệ thống lợi ích và quan hệ đa chiều, phức tạp như đô thị.

Hơn nữa, qua cuộc kiểm tra mới đây tại các khu quy hoạch đô thị trên địa bàn Hà Nội khiến không ít người “giật mình” vì hàng loạt khu đô thị mới đã thực hiện sai với quy hoạch ban đầu, thiếu nhiều hạng mục hạ tầng quan trọng như, trường học, khu vui chơi giải trí, nơi để xe... Đơn cử, khu đô thị mới tại Cổ Nhuế- Xuân Đỉnh, Văn Quán- Yên Phúc hay Đông Nam Trần Duy Hưng đã điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, làm hạn chế mục tiêu ban đầu của dự án, làm chậm tiến độ và thiếu đồng bộ trong đầu tư. Tiếp đến, ô đất CQ1 và CC2 ở khu đô thị mới Văn Quán- Yên Phúc có chiều cao theo quy hoạch là 6 tầng nhưng sau khi điều chỉnh đã tăng lên 27 và 36 tầng.

Không chỉ riêng chủ đầu tư mà ngay cả người sử dụng công trình nhà ở thấp tầng như nhà vườn, biệt thự liền kề cũng tự ý thay đổi thiết kế, quy mô công trình dẫn đến sai khác so với quy hoạch kiến trúc được phê duyệt. Hơn nữa, việc phát triển nhanh các khu đô thị mới, nhà ở nhưng thiếu quy hoạch chung đồng bộ dẫn đến việc giữa các dự án chưa có sự khớp nối về tổ chức không gian, cảnh quan hạ tầng kỹ thuật...

Phân cấp trách nhiệm

Hiện tượng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các đô thị nhất là vùng ven đô đang rất cần được quản lý chặt chẽ mà giải pháp hiệu quả nhất là xác định rõ, phân công, phân cấp các cơ quan quản lý chuyên môn ở cấp tỉnh và trách nhiệm quản lý ở cấp quận, huyện, phường xã của ngành địa chính và xây dựng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh là một trong các căn cứ để lập quy hoạch đô thị, đối với các Quận, phường nên lồng ghép trong quy hoạch đô thị.

Về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay còn nhiều nơi không trùng hợp với quy hoạch đô thị và cần có thời gian mới có thể điều chỉnh, do vậy cần đổi mới công tác lập thẩm định các quy hoạch đô thị. Các quy hoạch chung đô thị cần phải có sự tham gia của Bộ TN& MT từ khâu lập đến khâu thẩm định và nên có đơn vị quản lý cán bộ, chuyên gia chuyên trách có năng lực về kiến thức đô thị tham gia thường xuyên.

Một vấn  đề nữa là hiện trạng phân loại theo Luật đất đai về nhóm đất phi nông nghiệp thấy rõ loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất sử dụng vào mục đích công cộng là chưa phù hợp với tổ chức không gian trong đô thị nên rất cần được điều chỉnh. Đối với nhóm đất chưa sử dụng cần phải phân loại cụ thể hơn để phù hợp hơn với phát triển đô thị với  yêu cầu điều chỉnh cục bộ...
 
TS KTS Đào Ngọc Nghiêm
Hội quy hoạch và phát triển đô thị VN
search