Thứ Năm, 01/04/2010 - 11:05

Cấm sử dụng chung cư làm văn phòng: Chưa thấu lý, đạt tình!

Ngày 19/11/2009, Bộ Xây dựng ban hành công văn số 2544/2009/BXD-QLN về việc “Cấm sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở sản xuất...”. Ngay sau đó, có rất nhiều ý kiến phản ứng về quy định “cấm” của công văn số 2544 nêu trên.
 
Ngày 10/2/2010, Bộ Xây dựng lại có tiếp công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu thống kê tình hình sử dụng căn hộ nhà chung cư làm cơ sở sản xuất – kinh doanh, văn phòng. Bài viết của đại diện một DN về những bất cập mà các công văn này tác động tới hoạt động của DN, đặc biệt là DNNVV.

Các DNNVV chắc chắn không đủ năng lực tài chính để thuê văn phòng
tại các tòa nhà văn phòng cho thuê với giá thuê từ 30 đến 45 USD/m2/tháng
 
Nhiều ý kiến cho rằng, hai văn bản này có thể dẫn đến tình trạng đóng cửa, giải thể hàng loạt DNNVV vì những DN này không thể đủ năng lực tài chính để chuyển đến thuê văn phòng tại các tòa nhà chuyên dùng làm văn phòng cho thuê với giá thuê từ 30 đến 45 USD/m2/tháng.

Không thấu lý

Có thể khẳng định rằng, quy định cấm sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở kinh doanh không có cơ sở pháp lý đầy đủ và chặt chẽ. Điều đó thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, thuê chung cư làm văn phòng, trụ sở Cty đều là các DNNVV hoạt động theo Luật DN. Khoản 1 Điều 35 Luật DN quy định: “1. Trụ sở chính của DN là địa điểm liên lạc, giao dịch của DN; phải ở trên lãnh thổ VN, có địa chỉ được xác định gồm số nhà, tên phố (ngõ phố) hoặc tên xã, phường, thị trấn, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có)”. Ngoài quy định trên, trong Luật DN không có bất kỳ quy định nào khác về trụ sở DN. Như vậy, cấm sử dụng chung cư làm văn phòng, trụ sở DN là đã vô hiệu hóa một điều khoản quan trọng của Luật DN.

Thứ hai, giải thích về cơ sở pháp lý của công văn số 2544, Bộ Xây dựng cho rằng, sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở kinh doanh là trái với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đầu tư. Tuy nhiên, nghiên cứu các văn bản luật nêu trên, chúng ta cũng không tìm thấy bất kỳ quy định nào về “cấm sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở kinh doanh”. Luật Nhà ở là văn bản có liên quan trực tiếp hơn cả. Song, Điều 8 của Luật Nhà ở về “Những hành vi bị nghiêm cấm trong kĩnh vực nhà ở”, Điều 21 quy định về “Quyền của chủ sở hữu nhà ở”, Điều 22 “ Về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở” và quy định về quản lý việc sử dụng nhà chung cư gồm từ các điều 70, 71, 72, 73 cũng không có bất kỳ quy định nào “cấm sử dụng nhà ở sai mục đích” và lại càng không thể tìm thấy quy định nào “cấm sử dụng nhà chung cư làm văn phòng, cơ sở kinh doanh”.

Thứ ba, Điều 21 Luật Nhà ở quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở gồm: “1. Chiếm hữu đối với nhà ở; 2. Sử dụng nhà ở; 3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng, cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật...”. Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở quy định về một trong những nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là “Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”. Với những quy định trên, một chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ DN, đặt văn phòng Cty tại nhà mình và “không làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác” thì không thể cho rằng, chủ sở hữu nhà đó làm trái luật. Tương tự, khi chủ sở hữu nhà cho một DN của người khác thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà đúng luật và chủ DN thuê nhà cũng “không làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác” thì cũng không có cơ sở pháp lý nào để cấm.

Thứ tư, câu hỏi đặt ra là, khi các DN thuê chung cư làm văn phòng bằng những hợp đồng thuê nhà đúng luật và “không làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”, Bộ Xây dựng có đủ thẩm quyền để ra lệnh thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của DN không? Câu trả lời là: Không thể.

Không đạt tình

Quy định cấm sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở kinh doanh của Bộ Xây dựng chẳng những không thấu lý mà còn không đạt tình vì những lý do sau đây:

Một là, các DNNVV không đủ năng lực tài chính để thuê văn phòng tại những tòa nhà chuyên sử dụng để cho thuê làm văn phòng. Đó là điều chắc chắn các quan chức của Bộ Xây dựng không thể không biết. Do đó, cấm sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở kinh doanh sẽ có thể đẩy không ít DNNVV vào tình trạng “bất đắc kỳ tử”.

Hai là, theo quy định của Luật Nhà ở, tại các khu chung cư phải có Ban quản trị nhà chung cư. Điều 72 Luật Nhà ở quy định rất rõ về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư. Khi các DN thuê căn hộ làm văn phòng, cơ sở kinh doanh có trách nhiệm tuân thủ mọi quy định của Ban quản trị nhà chung cư. Nếu các DN “làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác” thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chấn chỉnh. Vì vậy, việc Bộ Xây dựng can thiệp trực tiếp và quy định cấm như công văn 2544 là vô lý.

Tất nhiên, một số hiện tượng xảy ra do sự thiếu đồng bộ khi căn hộ chung cư được sử dụng làm văn phòng Cty, cơ sở kinh doanh như Bộ Xây dựng nêu ra là có thật. Song, điều ấy không phải là phổ biến, không xảy ra với tất cả các khu chung cư có các văn phòng Cty, cơ sở kinh doanh. Vì vậy, không thể cấm tất cả hay nói cách khác là không thể “đánh nhầm hơn bỏ sót”. Chính vì thế, Bộ Xây dựng cần xem xét, đưa ra cách giải quyết hợp lý hơn đối với các DN trong trường hợp này để đảm bảo sự minh bạch, nghiêm minh trong quản lý kinh tế và xã hội.
 
Luật gia Vũ Xuân Tiền -
Chủ tịch Hội đồng thành viên Cty TNHH tư vấn VFAM VN
search