Thứ Tư, 24/09/2003 - 15:08

Luật Đất đai: Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chương IV từ Điều 110 đến Điều 135)

Trên cơ sở nghiên cứu dự thảo luật chúng tôi có nhận xét về toàn bộ Chương này như sau:

  • Trước hết cần phải thiết kế các quy định về quyền và nghĩa vụ chung cho mọi người sử dụng đất, mà các quyền và nghĩa vụ này áp dụng cho mọi đối tượng trong nước và ngoài nước không loại trừ bất cứ chủ thể nào. Như vậy, tương ứng ở đây là điều 110 và điều 112. Chúng tôi không tán thành cách thức liệt kê một loạt các quyền của người sử dụng đất tại điều 111 của dự thảo, vì thực ra nội hàm của điều này quy định về điều kiện để thực hiện các quyền. Đây là sự chắp vá không lôgíc và nhất quán trong từng điều khoản của điều luật. Chúng tôi đề nghị bỏ điều 111, vì từ điều 113 trở đi đã quy định các quyền của từng nhóm đối tượng là người sử dụng đất ở trong nước.
  • Nhận xét thứ hai, từ điều 113 đến điều 119 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và công đồng dân cư sử dụng đất song các quy định về nghĩa vụ không thể hiện trong dự thảo. Để nghị ban soạn thảo nghiên cứu bổ sung cho cân đối.
  • Nhận xét thứ ba, toàn bộ chương IV đã luật hoá khá kỹ lưỡng các nghị định của chính phủ về trình tự thủ tục chuyền quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Nói một cách khác đi, thực chất chỉ đề cập một cách rộng thêm hoặc hẹp đi các quyền của người sử dụng đất
  • Nhận xét thứ tư, đây là một chương tuy được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm song cách thiết kế điều luật và trình tự thực hiện các quyền gây nhiều phức tạp cho việc vận dụng.

1. Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, nhận quyền sử dụng đất.

Luật đất đai hiện hành quy định những đối tượng này có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Điểm mới của điều 117 là cho phép hộ gia đình cá nhân trong nước cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, được tặng cho quyền sử dụng đất và quyền để lại thừa kế cho người sử dụng đất của thành viên hộ gia đình. Chúng tôi cho rằng, đây là những bổ sung quan trọng góp phần mở rộng thêm các quyền cho người sử dụng đất và tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân có thêm khả năng sử dụng đất và tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân có thêm khả năng thực hiện các giao dịch dân sự và thương mại về đất đai. Từ thực tế ở nhiều tỉnh phía nam, hộ nông dân có quyền sử dụng đất đã cho một số nhà đầu tư nước ngoài thuê đất với thủ tục cho thuê đơn giản không phức tạp như thuê đất của nhà nước và được các nhà đầu tư hoan nghênh. Bởi lẽ, nhà đầu tư và người nông dân thoả thuận việc thuê đất trên hợp đồng thuê, có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Từ đó các quyền và nghĩa vụ được phát sinh mà không phải thông qua các thủ tục hành chính như thuê đất của nhà nước vốn được coi là nhiều phiền hà. Mặt khác, bản thân hộ nông dân tự mình chuyển đổi nghề nghiệp và khai thác có hiệu quả khoản tiền mà nhà đầu tư nước ngoài trả (vốn được coi là hấp dẫn hơn so với người đi thuê là hộ gia đình cá nhân nước ngoài). Như vậy, với nhiều ưu đãi dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam việc tạo điều kiện cho họ được thuê đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân trong nước là hoàn toàn hợp lý. Từ đây, Việt kiều có thể an tâm khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, vừa có thể vận dụng Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật khuyến khích đầu tư trong nước, lại vừa được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước với thủ tục thuê đất nhiều tiện lợi. Chúng tôi tán thành các quy định trong dự thảo.

2. Đối với các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng từ người khác mà tiền trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình vay vốn của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

-Đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền thế chấp, chuyền nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gằn liền với đất thuê. Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước còn có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê.

-Riêng đối với tổ chức thuê đất đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ quá trình thuê có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất sau khi khấu trừ tiền thuê đất đã trả cho nhà nước và có quyền quy định tại Điều 114 của Dự thảo luật.

-Đối với trường hợp trả tiền thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm, thì có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Dự thảo luật đất đai phân biệt các quyền cụ thể của người sử dụng đất, bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Tuy nhiên, luật cũng hạn chế đối tượng được tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể là: đối với tổ chức, cá nhân chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất cho uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn để bổ sung vào quỹ đất công ích, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng dân cư để cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất đối với người có công với nước theo quy định của pháp luật. Riêng cá nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật.

Về vấn đề này theo quan điểm của chúng tôi, quyền tặng cho quy định như đự thảo bị hạn chế rất lớn và dễ dẫn đến tình trạng lách luật dưới hình thức bán đất hoặc phân chia đất làm kinh tế trang trại. Do vậy, để đảm bảo quyền dân sự cho người sử dụng đất đề nghị ban soạn thảo nên quy định mở rộng đối tượng được tặng cho, những người được tặng cho, được thừa kế phải nộp thuế thu nhập. Đối với nhà nước, điều quan trọng là vừa quản lý tốt được quỹ đất lại vừa tăng thêm sự điều tiết nghĩa vụ tài chính từ việc tặng cho quyền sử dụng đất. Trên thực tế, đưa thêm một quyền dân sự vào giao dịch dân sự và thương mại phù hợp với mong muốn của người sử dụng đất, mặt khác tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước trên cơ sở điều tiết một cách công bằng người có quy mô sử dụng đất lớn từ làm kinh tế trang trại, hạn chế việc tích tụ đất đai để đầu cơ.

Riêng quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất dự thảo luật đất đai sửa đổi quy định hạn chế quyền của tổ chức này hơn so với luật hiện hành, nghĩa là họ chỉ có quyền bán tài sản, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuốc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Còn tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì họ vẫn tiếp tục thực hiện quyền theo luật hiện hành (điều 114).

Dự thảo luậtbổ sung quy định về quyền của ban quản lý khi công nghệ cao (mặc dù ban này không phải là doanh nghiệp) như được quyền quyết định giao lại đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong khu công nghệ cao (khoản 2 điều 100). Tương tự, ban quản lý khu kinh tế cũng được quyền quyết định giao lại đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong khu kinh tế.

Việc quy định về quyết định giao lại đất của ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế đề nghị ban soạn thảo cần phải cân nhắc kỹ, bởi vì, ban quản lý không phải là một cơ quan hành chính nhà nước, nếu giao cho họ thẩm quyền này tuy có sự cải cách hành chính trong thủ tục giao đất song xét về chức năng thì phải chăng họ đang thay thế cơ quan hành chính nhà nước.

4. Về việc giải quyết các trường hợp nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân (Điều 120)

Chúng tôi cho rằng, đây là những quy định quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc từ trước tới nay liên quan đến đất của các cơ quan nhà nước mượn của hộ gia đình, cá nhân. Thực tế là, qua nhiều giai đoạn lịch sử nhà nước của chúng ta có nhiều chính sách khác nhau áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc. Một số cơ quan nhà nước mượn đất của dân để xây dựng công trình công cộng, làm nhà ở hoặc trụ sở cơ quan nhà nước. Các bên có thoả thuận việc mượn đất, thời hạn mượn, song việc mượn đã lâu, nhiều khi giấy tờ mượn đất không còn được lưu giữ cả ở cơ quan nhà nước và cả phía người cho mượn. Mặt khác, nhiều công trình xây dựng lại sử dụng vào mục đích công cộng cho nên bản thân người dân từ bỏ ý định đòi lại đất. Trong khi đó, nhà nước đã cho mượn được lấy lại đất cũ hoặc nhận một khoản bồi thường nhất định. Nhiều nơi vận dụng một cách cứng nhắc khoản 2 điều 2 luật đất đai năm 1993 là nhà nước không chấp nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện việc các chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hoà Miền Nam Việt Nam và nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Tuy nhiên, việc mượn đất phải coi là một giao dịch dân sự, từ đó phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, người mượn đất có nghĩa vụ hoàn trả cho người mượn. Vấn đề đặt ra là, người mượn phải có các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại khoản 1 điều 48 của Dự thảo Luật và các giấy tờ cho mượn mà các bên ký kết tại thời điểm cho mượn đất. Như vậy, nhà nước sẽ giải quyết đầy đủ bổn phẩn và có trách nhiệm đối với người cho mượn đất từ trước tới nay không chỉ dưới góc độ là người quản lý mà còn là sự cam kết hoàn thành nghĩa vụ dân sự đối với người cho mượn đất . Từ đó, luật pháp của chúng ta càng trở nên minh bạch hơn, đáp ứng quyền lợi của người sử dụng đất ngày một tốt hơn.

5. Về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất:

Đây là đối tượng mới được nhà nước giao đất bổ sung vào dự thảo luật đất đai. Họ là những cộng đồng làng bản, thôn ấp được nhà nước giao đất, giao rừng, cộng đồng sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; cho nên, họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những chỉ cấp cho người đại diện của công đồng theo uỷ quyền; cộng đồng sử dụng đất không được quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Về vấn đề này, theo quan điểm của chúng tôi, cần quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn - nơi có đình, đền, miếu, am - hoặc cấp cho ban quản lý các công trình này, bởi vì "người đại diện theo uỷ quyền của cộng đồng dân cư" có thể thay đổi theo thời gian, theo nhiệm kỳ; do đó không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cho một người đại diện nào đó. Nếu sau khi cấp giấy chứng nhận, người được cấp giấy chứng nhận lại không được cộng đồng dân cư ở địa phương đó tín nhiệm bầu vào chức vụ đại diện đó nữa thì sao?

Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi, đối với Từ Đường hoặc Nhà Thờ Họ thì có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện theo uỷ quyền của dòng họ hoặc của hội đồng gia tộc có từ đường hoặc nhà thờ họ đó.

Ths. Trần Quang Huy

Giảng viên chính Trường Đại học Luật Hà Nội

search