Thứ Sáu, 18/03/2011 - 08:52

Luật Đất đai 2003 : Sửa đổi để kịp thực tế

Tại Hội nghị tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Phạm Khôi Nguyên khẳng định đang gấp rút nghiên cứu sửa đổi nhiều quy định trong luật. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, với quá nhiều quy định phải sửa, nên chăng cần xây dựng một luật mới.
 
Nhà siêu mỏng - một trong những “vấn nạn” của thị trường bất động sản
Phó viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển TP HCM, ông Hoàng Minh Trí nhận xét: Chi phí tiếp cận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, các chi phí liên quan đến thủ tục đất đai và xây dựng còn cao, chủ yếu bế tắc từ việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân với đất đai trong khi vẫn phải xác lập các quyền cơ bản của người sử dụng đất.

Luật cõng 200 văn bản chồng, chỏi nhau

Giám đốc Sở TN-MT TP HCM Đào Anh Kiệt cho biết: “Một trong những khó khăn lớn nhất là một số quy định pháp luật về đất đai chênh nhau”. Ông này cũng cho biết ngành đất đai có nhiều văn bản không rõ, dễ gây hiểu nhầm. Chẳng hạn, Luật đất đai quy định đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì phải tự thương lượng với người sử dụng đất, không áp giá bồi thường. Trong khi đó, Nghị định 181 năm 2004 thì quy định nhiều loại dự án kinh doanh thuộc loại Nhà nước thu hồi đất.

Đồng tình với quan điểm này, đại diện Sở TM-MT tỉnh Đồng Nai còn liệt kê hàng loạt quy định trái ngược nhau giữa Luật đất đai với Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật nhà ở. Các văn bản pháp luật liên quan này ban hành tại thời điểm khác nhau và do các bộ khác nhau soạn thảo nhưng lại điều chỉnh chung cùng một đối tượng đó là “đất đai”. Chính điều này đã gây không ít khó khăn khi áp dụng pháp luật. Thậm chí, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) Phạm Đình Cường còn thống kê: “Dưới Luật đất đai là 13 nghị định và hơn 200 văn bản hướng dẫn, nhiều khi chúng tôi còn không cập nhật kịp cái nào còn hiệu lực, cái nào hết”.

Tự dưng giàu vì luật

Ông Nguyễn Huy Nghĩa - Phó giám đốc Sở TN-MT Hà Nội cho biết, sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 cần tập trung điều tiết giá trị gia tăng do đầu tư của nhà nước mang lại. Thực tế hàng vạn tổ chức và cá nhân nhiều năm qua được hưởng những khoản lợi rất lớn từ đầu tư mà không phải do cá nhân mình tạo ra. Mỗi năm trung bình Hà Nội thu được khoảng 10.000 tỉ đồng từ tiền sử dụng đất, thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 2.000-3.000 tỉ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng số tiền nêu trên chưa phải là cao so với những khoản lợi kếch xù mà hộ dân có được sau khi từ ngõ sâu ra mặt đường lớn, hạ tầng đồng bộ. Phút chốc họ trở thành đại gia khi giá đất tăng lên hàng chục lần mà không phải đóng góp xây dựng hạ tầng.

Thực tế tại Hà Nội quá trình cổ phần hóa DN nhà nước luôn gắn với chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, vị trí địa lý nhưng những giá trị này chưa được tính toán đầy đủ. Có đại biểu còn thống kê, khung giá đất ở phố Hàng Đào là 81 triệu đồng/m2, cao nhất Hà Nội. Nhưng giá này chỉ bằng 1/5 giá thị trường. Chính điều này đã tạo ra một “lớp người” giàu bất ngờ sau quy hoạch của TP Hà Nội.

Đó là tại Hà Nội, còn tại TP HCM thì đại diện cho Hiệp hội BĐS TP HCM, luật sư Nguyễn Thị Cam tổng kết hiện nay có hai loại giá đất, thứ nhất là giá đất được UBND tỉnh, thành phố ban hành hàng năm, thứ hai là giá đất được áp dụng để sát với giá thị trường khi giao đất hay cho thuê đất. Hệ luỵ của chính sách hai giá đã và sẽ còn đậm nét khi các kiểu ưu đãi bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước vẫn có thì sẽ tiếp diễn tình trạng lạm dụng, tham nhũng, móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền và DN thông qua chế độ chỉ định thầu, chủ đầu tư. Bên cạnh đó, giá đất của VN đã bị đội lên quá cao so với thực tế. Do đó cần thiết phải xác định đâu là giá đất phù hợp với điều kiện kinh tế từng thời kỳ.

Những năm qua cho thấy giá bồi thường theo quy định của Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường. Phần lớn, các trường hợp số tiền bồi thường không đủ để tìm mua diện tích đất tương ứng, điều này gây bức xúc trong dân, đặc biệt là những hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

Riêng TP HCM đã có kiến nghị Nhà nước ban hành bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm ban hành (có thể ban hành hàng năm hoặc hai ba năm một lần). Và để bảo đảm sự nhất quán trong tham mưu đề xuất các chính sách về giá đất, kiến nghị nên giao nhiệm vụ giá đất tập trung cho một ngành đề xuất.

Thay lời kết

Dự kiến vào năm 2013, việc sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai sẽ được thực hiện. Chính vì vậy, bắt đầu từ bây giờ, Chính phủ đang chỉ đạo các bộ, ngành liên quan cùng 63 địa phương tổng kết, đánh giá luật việc thi hành Luật đất đai năm 2003 với mục đích phân tích những mặt được, chưa được, những điều khoản hợp lý và chưa hợp lý để có thể điều chỉnh khi tiến hành sửa luật.
 
Cầm Kỳ
search